Su contrato de arriendo, en palabras claras
Sobre este documento
Este es un modelo en blanco. El valor del canon, el plazo, la garantía y los datos del inmueble no están en este texto: los ponen usted y el propietario al firmar. Su copia firmada es la que manda. Esta página explica cómo funciona el contrato y qué revisar; no es su contrato firmado ni un consejo legal.
Por encima de lo que diga el contrato está la Ley 820 de 2003. Si el contrato calla o pide más de lo que la ley permite, manda la ley: el aumento anual no puede pasar del índice de precios al consumidor del año anterior, que mide cuánto subieron los precios del año anterior, y en vivienda no se puede exigir depósito en dinero.
Antes de firmar, revise esto
- Confirme por escrito el valor del canon, la fecha de inicio y el plazo en meses. En este modelo van en blanco (cláusulas tercera y séptima). Sin esos datos, no firme.
- Haga el inventario del inmueble el día de la entrega, con fotos y copia para las dos partes. El contrato dice que usted recibe todo en buen estado; si no deja constancia, después le pueden cobrar daños que ya venían (cláusula décima).
- Pregunte por la garantía. Este modelo no pide depósito. En vivienda, la ley prohíbe el depósito en dinero; lo normal es un codeudor o un seguro de arrendamiento. Aclare cuál le piden.
- Si el inmueble está en propiedad horizontal (conjunto o edificio con administración), confirme quién paga la cuota de administración y si está incluida en el canon (cláusula sexta).
- Lea con calma las tres cláusulas de riesgo de más abajo y la fecha exacta de terminación: este contrato no se renueva solo.
Si firma sin revisar: queda obligado por todo lo que dice el contrato, incluidos los puntos que le quitan avisos y protecciones. La firma no se deshace.
Lo que usted paga
El canon es el valor mensual del arriendo; lo escriben usted y el propietario en el contrato. Los servicios públicos (agua, luz, gas) los paga usted mientras viva ahí, según las facturas. La cuota de administración solo la paga si el inmueble está en propiedad horizontal y no está incluida en el canon.
Se paga dentro de los cinco primeros días hábiles del mes. El primer pago es distinto: cubre solo los días que usted vive en la vivienda ese primer mes.
Calcule su primer pago (proporcional)
Primer pago = (canon ÷ días del mes) × días que vivirá ese primer mes. Ejemplo: si el canon es 1.500.000 pesos, el mes tiene 30 días y usted entra el día 19 (vive 12 días), paga 1.500.000 ÷ 30 × 12 = 600.000 pesos. Este primer pago se hace en los cinco primeros días hábiles del mes siguiente (cláusula tercera, letra a).
Sobre el aumento anual: este contrato no trae una fórmula de aumento. La Ley 820 permite subir el canon una vez al año, como máximo el IPC del año anterior. Si su contrato firmado agrega una cláusula de aumento, revísela: no puede pasarse de ese tope.
Lo que usted debe y no debe hacer
Usted debe
- Pagar el canon a tiempo, dentro del plazo del contrato.
- Usar la vivienda solo para vivir usted y su familia.
- Cuidar el inmueble. Pagar las reparaciones de los daños que cause por mal uso o descuido.
- Pagar a tiempo los servicios públicos y, si aplica, la administración.
- Entregar la vivienda al final en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste normal.
Usted no puede
- Subarrendar ni pasarle el contrato a otra persona sin permiso escrito del propietario.
- Hacer mejoras, cambios o reformas sin permiso escrito. Si las hace, quedan para la vivienda y no le pagan por ellas.
- Cambiar el uso de la vivienda (por ejemplo, usarla para un negocio).
Basado en las cláusulas octava (sus obligaciones), décima primera (reparaciones y mejoras) y décima segunda (subarriendo y cesión).
Léalo con cuidado: tres cláusulas que le quitan protección
1. Usted renuncia a que le avisen antes de terminar por mora. Si se atrasa en el pago, el propietario puede dar el contrato por terminado y pedir la entrega del inmueble sin requerimiento previo. Usted renuncia a los avisos que la ley normalmente exige (cláusula tercera). Lo mismo aplica si no paga los servicios públicos (cláusula quinta).
2. El propietario no responde por robos, incendios ni daños de terceros. El contrato dice que el propietario no responde por robos, hurtos, incendio, inundación o terrorismo, ni por daños de otros arrendatarios o de su culpa leve. La seguridad del inmueble queda a cargo suyo. Este límite no cubre la culpa grave del propietario ni le quita a usted los derechos que da la Ley 820 (cláusula décima tercera).
3. Los daños se le pueden cobrar hasta por un mes de canon. Si la vivienda se deteriora de forma inusual por mal trato o descuido suyo, el propietario puede hacer las reparaciones y cobrárselas hasta por el valor de un mes de canon (cláusula décima). Por eso el inventario del día de entrega es su mejor defensa.
Lo que el contrato le da a usted
El propietario también tiene obligaciones con usted (cláusula novena):
- Entregarle la vivienda en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios públicos disponibles.
- Mantener en buen estado los servicios y lo que figure en el inventario.
- Darle una copia del contrato firmado en máximo diez días desde la firma.
- Hacer las reparaciones de fondo del inmueble, y las locativas cuando vengan de fuerza mayor o de la mala calidad de la vivienda.
Usted también puede terminar el contrato si el propietario le corta los servicios públicos a propósito, o si desconoce derechos que la ley o el contrato le reconocen (cláusula décima sexta).
Cómo termina el contrato
El contrato tiene un plazo fijo en meses y no se renueva solo: termina el día pactado (cláusula séptima). Confirme esa fecha antes de firmar.
Que el contrato diga "no se prorroga solo" no borra por sí mismo los derechos de renovación que la Ley 820 le da al arrendatario. Si le piden salir en la fecha de terminación, pregunte cómo aplica la ley a su caso antes de asumir que debe irse.
Las dos partes pueden terminar por mutuo acuerdo en cualquier momento, sin pagar indemnización (cláusula décima séptima). El propietario puede terminar por su lado en varios casos; usted también. Vea la lista completa abajo.
Más detalle, si lo quiere
Cuándo puede terminar el propietario
El propietario puede pedir terminar el contrato por su cuenta si usted (cláusula décima quinta):
- No paga el canon dentro del plazo.
- No paga los servicios públicos y eso causa el corte del servicio, o no paga la administración cuando le corresponde.
- Subarrienda o cede el contrato, o cambia el uso de la vivienda, sin permiso.
- Afecta de forma reiterada la tranquilidad de los vecinos, o usa el inmueble para actos delictivos (comprobado ante la autoridad).
- Hace mejoras o cambios sin permiso, o destruye parte del inmueble.
- Viola el reglamento de propiedad horizontal, cuando aplica.
Cuándo puede terminar usted
Usted puede pedir terminar el contrato por su cuenta si el propietario (cláusula décima sexta):
- Le corta los servicios públicos a propósito, o entra en mora en pagos que le tocan a él. En ese caso usted puede pagar para restablecer el servicio y descontarlo de lo que le paga.
- Afecta de forma reiterada y grave su disfrute de la vivienda (comprobado ante la autoridad).
- Desconoce derechos que la ley o el contrato le reconocen a usted.
Casos especiales: si el inmueble está en propiedad horizontal
Si vive en un conjunto o edificio con edificios o conjuntos con zonas comunes y una administración compartida entre los propietarios, aplican reglas extra:
- Administración: si la cuota de administración no está incluida en el canon, usted se la paga directamente al propietario, dentro de los cinco primeros días del mes (cláusula sexta).
- Reglamento: debe cumplir el reglamento de propiedad horizontal del edificio (cláusula octava, punto 5).
- Riesgo de terminación: violar ese reglamento es una causa para que el propietario termine el contrato (cláusula décima quinta, punto 6).
Si usted abandona la vivienda
Si deja el inmueble abandonado, el propietario sigue el procedimiento de los artículos 35 y 36 de la Ley 820 de 2003 (cláusula décima cuarta). Esos artículos permiten al propietario recuperar el inmueble abandonado con ayuda de la autoridad, dejando constancia.
Redacción legal exacta (cláusula décima cuarta): "ABANDONO DEL INMUEBLE. En caso de abandono del inmueble, se procederá de acuerdo a lo señalado en los artículos 35 y 36 de la Ley 820 de 2003 y las demás normas que regulen la materia."
La redacción legal exacta: renuncia a requerimientos
Esta es la cláusula que le quita el aviso previo antes de terminar por mora. Arriba está explicada en palabras claras; aquí va el texto tal como aparece en el contrato.
Redacción legal exacta (cláusula tercera, parágrafo segundo): "En caso de mora o retardo en el pago del precio del arrendamiento, de acuerdo con lo previsto en la presente cláusula, EL ARRENDADOR podrá dar por terminado unilateralmente con justa causa el presente contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble, para lo cual el ARRENDATARIO renuncia expresamente a los requerimientos privados y judiciales previstos en la Ley (Artículos 1594 y 2007 del Código Civil)."
Qué ley rige este contrato
El contrato se rige por el Código Civil colombiano y por la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana. Donde el contrato calle o pida más de lo que la ley permite, manda la ley.
Para avisos judiciales y extrajudiciales, las partes indican sus direcciones al firmar, según el artículo 12 de la Ley 820 de 2003.