Su contrato de arriendo, en palabras muy sencillas
Sobre este documento
Este es un modelo en blanco. Aquí no están el pago mensual ni el plazo. Tampoco están los datos de la vivienda. Los ponen usted y el dueño al firmar. Su copia firmada es la que manda. Esta página explica cómo funciona. No es su contrato firmado. Tampoco es un consejo legal.
Por encima del contrato está la Ley 820 de 2003. ¿El contrato pide más de lo que la ley permite? Entonces manda la ley. El pago sube como máximo una vez al año. En vivienda no se puede pedir depósito en dinero.
Antes de firmar, revise esto
- Confirme por escrito el valor del pago mensual. Confirme también la fecha de inicio y el plazo en meses. En este modelo van en blanco. Sin esos datos, no firme.
- Haga el inventario de la vivienda el día de la entrega. Tome fotos. Guarde una copia para cada parte. El contrato dice que usted recibe todo en buen estado. Si no deja constancia, después le pueden cobrar daños viejos.
- Pregunte por la garantía. Este modelo no pide depósito. En vivienda, la ley prohíbe el depósito en dinero. Lo normal es un alguien que firma con usted y responde por el pago si usted no puede o un seguro. Aclare cuál le piden.
- ¿Vive en un conjunto o edificio? Pregunte por la cuota del conjunto. Confirme quién la paga. Confirme si ya está incluida en el pago mensual.
- Lea con calma los tres puntos de riesgo de abajo. Confirme la fecha exacta de fin. Este contrato no se renueva solo.
Si firma sin revisar, queda obligado por todo. Eso incluye los puntos que le quitan avisos y protecciones. La firma no se deshace.
Lo que usted paga
El pago mensual es lo que usted paga cada mes por vivir ahí. En el contrato lo llaman canon. El valor lo escriben usted y el dueño. Los servicios públicos (agua, luz, gas) los paga usted mientras viva ahí. La cuota del conjunto solo la paga en un caso. Solo si vive en un conjunto o edificio. Y solo si no está incluida en el pago mensual.
El pago se hace en los cinco primeros días hábiles del mes. El primer mes es distinto. Ese mes paga menos.
Calcule su primer pago
Primer pago = pago mensual ÷ días del mes × días que vivirá ese mes. Un ejemplo: el pago mensual es $900.000. El mes tiene 30 días. Usted entra el día 21, así que vive 10 días. Cada día vale $30.000. Su primer pago es $900.000 ÷ 30 × 10 = $300.000. Este primer pago se hace en los cinco primeros días hábiles del mes siguiente (cláusula tercera, letra a).
Un ejemplo del primer pago. Suponga que el pago mensual es $900.000. Usted entra el día 21. En un mes de 30 días, quedan 10 días. Cada día vale $30.000. Su primer pago es $300.000.
El aumento del pago cada año
Este contrato no trae una regla de aumento. La ley permite subir el pago una vez al año. El tope es el aumento de precios del año pasado. A ese aumento lo llaman el índice de precios al consumidor: mide cuánto subieron los precios el año pasado.
Un ejemplo del aumento. Suponga que los precios subieron 5% el año pasado. Entonces el pago puede subir como máximo 5%. Nunca más de eso. Si su contrato firmado trae una regla de aumento, revísela.
El tope de los daños
¿Usted daña la vivienda por mal uso? Le cobran el arreglo. Hay un tope. Como máximo, le cobran un mes de pago.
Un ejemplo del tope. Suponga que el pago mensual es $900.000. Aunque el daño cueste más, le cobran como máximo $900.000. Nunca más de un mes de pago. Por eso el inventario del primer día lo protege.
Lo que usted debe y no debe hacer
Usted debe
- Pagar el pago mensual a tiempo.
- Usar la vivienda solo para vivir usted y su familia.
- Cuidar la vivienda. Pagar el arreglo de los daños que usted cause.
- Pagar a tiempo los servicios públicos.
- Entregar la vivienda al final como la recibió. Se acepta el desgaste normal del uso diario.
Usted no puede
- Pasarle el contrato a otra persona sin permiso escrito.
- Alquilarle la vivienda a otra persona sin permiso escrito. A eso lo llaman volver a alquilar la vivienda, o una parte, a otra persona.
- Hacer cambios o reformas sin permiso escrito. Si los hace, quedan para la vivienda y no le pagan.
- Cambiar el uso de la vivienda.
Basado en las cláusulas octava, décima primera y décima segunda.
Léalo con cuidado: tres puntos de riesgo
El contrato está hecho de puntos. Cada punto se llama cada punto o parte del contrato; van numeradas para poder ubicarlas. Estos tres le quitan protección.
1. Usted renuncia a un aviso. ¿Se atrasa en el pago? El dueño puede terminar el contrato de una vez. No tiene que avisarle antes. Normalmente la ley exige ese aviso. Usted renuncia a él. Lo mismo pasa si no paga los servicios públicos. (Cláusulas tercera y quinta.)
2. El dueño no responde por robos ni incendios. El contrato dice que el dueño no responde por robos. Tampoco por incendios, inundaciones ni terrorismo. Tampoco por daños de otros vecinos. La seguridad queda a cargo suyo. Pero hay un límite. Esto no cubre un descuido grave del dueño. Tampoco le quita sus derechos de la Ley 820. (Cláusula décima tercera.)
3. Los daños se le cobran hasta un mes de pago. ¿La vivienda se daña mucho por su descuido? El dueño arregla y le cobra. El tope es un mes de pago. Por eso el inventario del primer día es su mejor defensa. (Cláusula décima.)
Lo que el contrato le da a usted
El dueño también tiene deberes con usted (cláusula novena):
- Entregarle la vivienda en buen estado.
- Mantener los servicios públicos funcionando.
- Darle una copia del contrato firmado en máximo diez días.
- Hacer las reparaciones de fondo de la vivienda.
Usted también puede terminar el contrato. Puede hacerlo si el dueño le corta los servicios a propósito. También si le desconoce derechos suyos. (Cláusula décima sexta.)
Cómo termina el contrato
El contrato tiene un plazo fijo en meses. No se renueva solo. Termina el día pactado. Confirme esa fecha antes de firmar. (Cláusula séptima.)
Ese texto no borra sus derechos de la ley. La Ley 820 le da derechos de renovación. ¿Le piden salir? Pregunte cómo aplica la ley a su caso.
Las dos partes pueden terminar de común acuerdo. Pueden hacerlo en cualquier momento, sin pagar nada. El dueño puede terminar por su lado en varios casos. Usted también. Vea la lista completa abajo.
Más detalle, si lo quiere
Cuándo puede terminar el dueño
El dueño puede pedir terminar el contrato en estos casos (cláusula décima quinta):
- Si usted no paga el pago mensual a tiempo.
- Si no paga los servicios y por eso se los cortan. O si no paga la cuota del conjunto cuando le toca.
- Si subarrienda o pasa el contrato sin permiso. O si cambia el uso de la vivienda sin permiso.
- Si molesta mucho a los vecinos. O si usa la vivienda para actos ilegales.
- Si hace cambios sin permiso o daña la vivienda.
- Si rompe las reglas del conjunto, cuando aplica.
Cuándo puede terminar usted
Usted puede pedir terminar el contrato en estos casos (cláusula décima sexta):
- Si el dueño le corta los servicios a propósito. O si el dueño no paga lo que le toca a él. En ese caso usted puede pagar para que le vuelvan el servicio. Luego lo descuenta de lo que le paga al dueño.
- Si el dueño molesta mucho su vida en la vivienda.
- Si el dueño le desconoce derechos suyos.
Casos especiales: si vive en un conjunto o edificio
¿Vive en un conjunto o edificio con áreas y reglas comunes? A esto lo llaman edificios o conjuntos con zonas comunes y una administración compartida entre los dueños. Aquí aplican reglas extra:
- La cuota del conjunto: ¿no está en el pago mensual? Entonces usted se la paga al dueño. Se paga en los primeros cinco días del mes. (Cláusula sexta.)
- Las reglas: usted debe cumplir las reglas del conjunto. (Cláusula octava, punto 5.)
- El riesgo: si rompe esas reglas, el dueño puede terminar el contrato. (Cláusula décima quinta, punto 6.)
Si usted deja la vivienda sola
¿Deja la vivienda sola y sin avisar? Hay un procedimiento. El dueño sigue los artículos 35 y 36. Son de la Ley 820 de 2003. Con ellos, el dueño puede recuperar la vivienda. Lo hace con ayuda de la autoridad. (Cláusula décima cuarta.)
Palabras legales exactas (cláusula décima cuarta): "ABANDONO DEL INMUEBLE. En caso de abandono del inmueble, se procederá de acuerdo a lo señalado en los artículos 35 y 36 de la Ley 820 de 2003 y las demás normas que regulen la materia."
Las palabras legales exactas: la renuncia al aviso
Esta es la cláusula que le quita el aviso antes de terminar por atraso. Arriba está en palabras muy sencillas. Aquí va el texto tal como aparece en el contrato.
Palabras legales exactas (cláusula tercera, parágrafo segundo): "En caso de mora o retardo en el pago del precio del arrendamiento, de acuerdo con lo previsto en la presente cláusula, EL ARRENDADOR podrá dar por terminado unilateralmente con justa causa el presente contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble, para lo cual el ARRENDATARIO renuncia expresamente a los requerimientos privados y judiciales previstos en la Ley (Artículos 1594 y 2007 del Código Civil)."
Qué ley rige este contrato
El contrato se rige por el Código Civil colombiano. También por la Ley 820 de 2003. Esa ley regula el arriendo de vivienda. Donde el contrato calle o pida de más, manda la ley.
Para avisos judiciales, las partes indican sus direcciones al firmar. Así lo dice el artículo 12 de la Ley 820 de 2003.